linafeng

BMO the Bank of Motnreal announced today its best five-year closed variable mortgage at 2.25%. The lowest rate in more than 30 years will be effective tomorrow, September 26, 2009.

Yahoo, we are back to the prime rate again!!

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Lina Feng 冯莉娜
Financial Services Manager
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rcheung

ding~~~

samething

lina 姐姐，  你上了大量的帖子。  可你从来没有透露一点银行的内部消息。
银行的内部消息： 1。 预计什么时候开始涨利息；
2。 为什么浮动利息公式不断的在变： prime-0.75,  Prime-0.5, prime+0, Prime+0.6, Prime +0.8. 等等。变化的原应是什么？ 这种内部消息， 会提前1，2 个月。
3。 现在的5年定死浮动利息=prime=2.25%  那么低，让人吃惊。 这预示着prime 在3年后很可能是6%。要不然谁还不用这个5年定死浮动利息（prime)呢？也就是说傻瓜才会选其他种类吧？  你能不能给点解释。

linafeng

引用:

原帖由 samething 于 2009-10-9 19:24 发表
lina 姐姐，  你上了大量的帖子。  可你从来没有透露一点银行的内部消息。
银行的内部消息： 1。 预计什么时候开始涨利息；
2。 为什么浮动利息公式不断的在变： prime-0.75,  Prime-0.5, prime+0, Prime+0.6, Pri ...

回复这位兄弟的热情跟贴：

1。什么时候涨利息，不是本银行内部可以知道的消息，那是央行和整个社会经济带动的。正如股票走势一样，如果银行里的人都能找到这些“内部消息”的话，就没有人打工了。想想这么多华尔街里的“天之骄子”们都没预测得到，大公司说垮就垮，精英们说被解雇就被解雇，这么多的著名股评人和金融分析家都没能使广大市民逃过金融危机，我区区一个普通银行营业员，又如何得知呢？呵呵，所以我只能在坛子里跟大家小侃侃一些基本知识，并无“大神通”。

2。浮动利率没有什么计算公式，就跟每次固定利率变动一样，加加减减是由银行根据央行和市场的变动而作调整。只不过因为浮动利率是以Prime为基准的，所以才以Prime+/-?%这样的形式公布。变化的原因自然还是以整体经济为主，我还真没有办法给你解释得很清楚，毕竟我不是搞经济研究的，但是我相信道理就跟你问我“为什么股市大盘会有升有跌”一样。我发现经济好的时候，利率都很高，翻看银行的历史数据，01和06年是经济最好的时候，那时候的Prime去到过6%，国家鼓励大家存钱，但是维持的时间都不长。经济差的时候，利率也跟着下调，国家鼓励大家借钱——呵，纯属我个人看法，愿听更多高人高见。

Again，每次利息的变化，银行内部也不会有什么1，2个月的提前预示发布。我们银行里只会在利率变化前“一天”发一个内部email，简单通知一下。决不会再多一天，而且通常还是在下午才收到的。就算大家上央行的网站，也不可能看到提前1，2个月就发布的利率走势。

3。5-yr variable closed 2.25%的确是历史最低，但是现在5-yr fixed closed的利率也一样在历史数据上算是低的了。在这里我想跟大家分析两点我的看法：

〉variable rate是永远永远都比fixed rate要低的，如果你是以哪个低就选谁的原则的话，那variable rate是你唯一的选择。

〉这个道理我跟很多客户都提到过。选择variable的人是比较注重眼前的，选择fixed的人是比较注重将来的。

现在5-yr variable closed是2.25%，市场最好的5-yr fixed  closed是3.85%，这之间就明显摆着1.6%的区别。1.6%是一个什么概念？如果说这5年利率没有变化的话，以30万的贷款来算的话，5年的term，你要多交大概1万4块左右的利息，本金缺少付掉9千左右。

选择variable的人也许会有将来利率上涨的风险，但是至少现在要比拿fixed的人少缴1.6%的利息。只要在这5年里，prime上不到3.85%，他就是赚的。5年期一到，就又要重新签约了。

选择fixed的人也许会说“哎呀不要紧啦，我只要peace of mind”，但是这明摆着就是多1.6%呀，当初为了拿着fixed rate，也许只差0.05%，都跟银行较劲啊，要争取一个“好利率”，要知道同时买房的朋友拿到比自己少0.01%的利率，都捶胸顿足。现在看着这1.6%的差别，只要这Prime一天不涨，他心里也会难受，就盼着这Prime怎么还不涨啊，怎么还没动静啊？呵呵，人的正常心态。

其实无论选哪一种都没有错，只是看贷款人自己的性格心态而已。跟你是买GIC，还是mutual funds是同一个道理。

最后要提到的，是你提出的3年后这prime能去到6%的预示。我个人认为这个可能性不大。虽然我没有什么内部消息可以告诉你，这也只是我个人的看法。经济危机的最低谷已经过去，但是不代表经济可以马上以V字型反弹，否则奥巴马狂印的那些钞票都没用了。经济只能是漫漫的复苏，prime也只能是慢慢的以0.25这样的速度增一下，停一下，再增一下。如果你是最近准备贷款买房，这是你的第一个5年，我个人还是会建议做variable。不过这纯属个人看法啦，银行既然提供不同的产品，就是为了满足不同的客户的需要。


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wojiaolifu

虽然我啥都不懂，还是顶

samething

其实无论选哪一种都没有错，对银行来说就是如此。根据这个理念，比较现在的5年固定利息(~=4.19%)，和5年浮动利息（=Prime=2.25% )，那么，银行肯定推测3年后的 prime 会很高, 超过6%。也就是说，你选5年浮动利息（=Prime) 不会比5年固定利息(~=4.19%) 好的太多。银行绝不会做块本生意。

银行内部消息，哈哈，你是不会说的， 理解了。

linafeng

引用:

原帖由 samething 于 2009-10-10 08:03 发表
其实无论选哪一种都没有错，对银行来说就是如此。比较现在的5年固定利息(~=4.0%)，和5年浮动利息（=Prime)，那么，银行肯定推测3年后的 prime 会很高, 超过6%。

银行内部消息，哈哈，你是不会说的， 理解了。

嗬嗬，我说的和你说的都属“个人看法”，因为我们毕竟没有水晶球。好在银行“咸鱼”和“白菜”都提供了，到底是variable还是fixed，根据大家自己的所好，可以自由选择。

有预见3年Prime就可以长到6%的朋友现在自然要选择fixed啦，而且我还会建议不要做5年，应该选6年，利率不会相差多少，但是却多赚了一年低利率，岂不更好？

我个人是比较笃信variable的，08年前的10年没有什么大风大浪，最高prime也不过6%，现在09年大风暴才刚刚过，3年内就可以回到6%？就算第三年回到6%，嗬嗬，我也给你算一个我自己的“傻子计算”，嗬嗬，不精准啊，大伙儿看了一笑也就过了，不要跟我较真儿，因为我也知道这不准。
如果头三年我拿2.25%，后两年拿6%，我这5年的平均利率也不过：(2.25x3+6x2)/5=3.75%，不说我比现在拿一个3.85%的fixed rate强吧，至少也不见得我拿variable rate就亏了。我会选variable，因为我就是要“赌”一把这5年Prime上不了6%，“赌”我如果拿variable rate，这5年的平均利率8成几率要比3.85%低的多，1成5几率跟3.85%不相上下，剩下半成几率会高过3.85%。呵，听起来真的和买mutual fund的心态差不多哦，呵呵。

当然了，我们都是在这随便说说，到底这prime什么时候开始往上涨，多久涨一次，每次涨多少，谁都不知道。我上面的计算是绝对不精准的。但是我现在自己家的两个mortgage我选的都是5yr variable closed，都是今年初才做的。

银行自然是不吃亏的，无论你拿哪一种，他都是赚利息的呀，只是你自己选择是做被他榨的多还是榨得少的那个。


关于“内部消息”，嗬嗬，我还真没觉得我现在是在什么国家机密机构工作，非要隐瞒真相，或誓死保密什么，我只是平民一个，我自己也有mortgage，我身边还有这么多死党，亲朋好友，真有消息这些人怎么会不知道。呵，以我的性格，如果我真的知道了，就全世界都知道了。哈哈！

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