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标题: 买房还是租房？ [打印本页]
作者: linafeng    时间: 2008-1-23 18:11     标题: 买房还是租房？

首先，要看你现在的个人收入情况和信用状况。拥有非常稳定的入息和良好的信用记录，是你取得房贷的首要关键。只要你是打算买房的，能付多少downpayment，只都是次要的。如果你能支付相当于你房屋售价的20%或以上的downpayment，你的房贷就无需CMHC(Canada Mortgage Housing Corperation)的房屋保险(default insurance)。我们银行称为“Conventional mortgage“。低于20%的，我们称为“High ratio mortgage“。如果你拥有稳定丰厚的收入和良好的信用记录，银行可以甚至提供5% downpayment mortgage”。所以你无需要等上10来年来存这笔downpayment。因为在此期间，可能市场上的房价也已经发生了翻天覆地的变化。2008年的BC Property Assessment已经把所有的房产地价上调了16%，随着2010年的温哥华奥运到来，未来5到10年房产都会很热。如果你决定在这个地方落地生根，就不要再犹豫。

其次，以我在银行里的经验，要获得好的贷款利率和你能付多少首期没有太大的关系。真正影响到你获得的利率的是：

〉你选择的贷款年期（term），活期还是定期（open or closed），浮动还是固定（variable or fixed）

〉你与银行的relationship: 是否有主要支票账户，信用卡，个人贷款，投资产品，等等。你每拥有一项产品都会给你带来一点discount。

〉你与该贷款专员（financial lender）的relationship: 我们平时看到在银行的网站上公布的贷款利率，那是Posted rates。实际上如果你真的进来申请贷款，你拿到的利率都会低过那些数字，因为你和银行有relationship。但是这还要看给你办贷款的那位贷款专员愿不愿意给你full discount。比方，3年浮动活期利率是6%， 根据你的银行的relationship，你可以得到0.5%的discount（通常这是由系统产生的，你也不会被告知确切数字），你最低可以拿到5.5%，但是这个贷款专员可以给你5.7，5.8，或是5.9%。看他高兴了。

〉贷款负责人的level。一般每个银行qualified的lender都有自己的discretion。同一个贷款，一般personal banker可能有0.5%的折扣上限，branch manager可能有0.8%的折扣上限，area manager就可能有1%的折扣上限。换句话说，官儿越大的，你能拿到的利率就越低。但是你要先想想，你所申请的数额和你与该银行的relationship是到哪个水平，才能要求和什么级别的人“谈判”。

再次，趁早实行你的“置业大计”。与其租房，不如买房。首期付得多，当然贷款少，每月要付的房贷也少，这我们都知道。但是哪怕没有首期，也先把房子买下来，把你的名字放在land title上。如果没有20%的首期，尽管申请15%，10%，5% downpayment的贷款。如果以25年摊还期算，每月的还款额还很高的话，就尽管申请35年的摊还期。这样，你每月的还款额就会尽量与你现在交的房租差不多，方便你负担。但是有一点是肯定的，不要等，等到房价跌了再买，只有是越等越买不起！

最后，关于refinance的问题，房价每年都在升，如果你的房价在这一两年升了不少，你是可以考虑refiinance你的mortgage，做一个equity take out。比如你现在的mortagage balance是$50万，你的房子市价是$100万。以我们不通过CMHC的insurance要求来计算，downpayment必须是20%。你现在可以将你的房子再次贷款拿出的资金是：100万x20%-50万=30万， 你的新的mortgage贷款额是$80万。那么这拿出来的$30万拿来干什么好呢？你可以用来投资，房屋装修，购置你的第二套物业（这是大多数投资者会做的，所谓的鸡生蛋，蛋生鸡），偿还其他的高利率的贷款等等。在这种情况下，你会得到一个blended贷款利率，就是用一条公式计算出一个在你之前所的利率和目前市场利率之间的一个折中利率。


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银行账户信息，定存投资，个人贷款，房屋贷款。如果你想得到更多的咨询或更快的回复，可以给我来电或email:
Lina Feng 冯莉娜
Financial Services Manager
Bank of Montreal
3481 Cook Street
Tel:（250）405-2355   
lina.feng@bmo.com
作者: 网络管理员    时间: 2008-1-25 10:01

买房好。。感觉的等一等啊。。市场不好
作者: linafeng    时间: 2008-1-25 13:22

瞧吧，机会就是这样等过去的。你想等到房价最低，利率也最低的完美时机，是等不到。


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作者: David989    时间: 2008-4-11 19:52

Lina Feng:

您好!
我想在维多利亚买房,我也看了前面您给别人的一些建议. 我想问您,除了Oak Bay, 还有那些区比较好,因为我有一个4岁的小孩,可能主要还是考虑小孩读书的问题.另外,住在Fernwood区能到Oak Bay上学吗?

谢谢
作者: lloydli    时间: 2008-4-11 21:16

借机请教，想从国内汇钱，被告知一堆东东却不知如何对国内的人说，
Transit:  中转码？
INST: 0010       是什么东东？                                    
SWIFT Code ： 银行协会电汇码？
作者: linafeng    时间: 2008-4-12 20:05

引用:
原帖由 David989 于 2008-4-11 19:52 发表
Lina Feng:

您好!
我想在维多利亚买房,我也看了前面您给别人的一些建议. 我想问您,除了Oak Bay, 还有那些区比较好,因为我有一个4岁的小孩,可能主要还是考虑小孩读书的问题.另外,住在Fernwood区能到Oak Bay上学吗 ...
你好，谢谢你的问题。因为要做些调查，所以今天才恢复你的帖子。

1。如果你的选择标准是以最好的小学所在地为主的话，我做了一个Victoria所有的Elementary School的评分表。这个BC省的总表可以在这个网站找到：http://www.fraserinstitute.org/Commerce.Web/product_files/70BCEEL07RANK.pdf

但是我把Victoria地区的所有小学分了出来，方便大家查看。


学校名称


2005/2006度总评


过去5年内总评


St. Margaret’s


1080 Lucas Avenue


10


9.9


Glenlyon Norfolk


1701 Beach Dr


9.7


n/a


Hillcrest


4421 Greentree Tce


9.2


n/a


Torquay


4413 Torquay Drive


9.1


8.6


Frank Hobbs


3875 Haro Road


8.9


7.8


St. Patrick’s


2368 Trent Street


8.8


8.6


St. Andrew’s


1002 Pandora Avenue


8.7


8.4


Campus View


3900 Gordon Head Rd


8.6


8.1


Pacific Christian


671 Agnes Street


8.4


7.7


Willows


2290 Musgrave Street


8.3


8.8


St.Joseph’s


8.3


8.4


Sir James Douglas


7.8


6.8


Cordova Bay


7.7


7.8


Margaret Jenkins


7.6


8.1


Monterey


7.6


8.1


Doncaster


7.5


7.2


Gordon Head


7.2


7.3


Lake Hill


7.2


6.6


Lochside


6.6


6.9


View Royal


6.6


6.0


Braefoot


6.5


6.9


Keating


6.4


6.4


Strawberry Vale


6.4


6.4


Colwood


6.3


n/a


Rogers


6.2


7.2


Willway


6.2


5.3


Sangster


6.1


7.3


Eagle View


6.1


n/a


Ruth King


6.0


4.9


Quadra


5.9


4.7


Tillicum


5.9


4.7


David Cameron


5.8


5.8


Wishart


5.5


5.1


Jonh Stubbs Memorial


5.4


5.5


oaklands


5.4


5.3


Millsteam


5.4


5.1


Lakewood


5.3


6.1


Victoira West


5.3


3.9


Northridge


4.9


5.8


Glenlake


4.9


5.3


McKenzie


4.8


4.5


Trinity Christian


4.4


n/a


Savory


4.3


5.2


James Bay


4.3


4.1


Lampson


4.2


3.0


Marigold


4.0


5.3


Cloverdale


3.8


5.8




我只写上了前10位的地址，如果你想了解其他学校的校址，可以google他们的网页。

2。基本上这里没有说要就近入学，或者禁止跨区上学这样的规定。但是本区的小孩有优先入学权这是肯定的。只有当学校已经满足了本区的小孩入学以后，有剩余的名额了，才会分配给其他区的小朋友。所以选择一个好的地区入住，也是有利于小孩以后入学的。

3。如果小孩未来的教育是你的重点的话，那你要看还不仅是小学，还要看附近的中学，因为你总不能“孟母三迁”吧。
希望这些信息对你有帮助。

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lina.feng@bmo.com
作者: linafeng    时间: 2008-4-12 21:20

引用:
原帖由 lloydli 于 2008-4-11 21:16 发表
借机请教，想从国内汇钱，被告知一堆东东却不知如何对国内的人说，
Transit:  中转码？
INST: 0010       是什么东东？                                    
SWIFT Code ： 银行协会电汇码？
谢谢你的问题。为了方便其他人查看到这个信息，我写了一个新的帖子。请参考本版中的：“中国往加拿大银行汇款须知”。谢谢！


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作者: David989    时间: 2008-4-13 19:20

非常感谢您的信息



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